16.11. Usucapião: Procedimento de Usucapião Extrajudicial
O instituto da usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada de um bem, com o cumprimento de certos requisitos legais. Tradicionalmente, a usucapião é reconhecida judicialmente, porém, com o advento do Novo Código de Processo Civil (CPC) em 2015, no Brasil, foi introduzida a possibilidade de se reconhecer a usucapião de forma extrajudicial, diretamente nos cartórios de registro de imóveis, o que representa uma alternativa mais célere e menos onerosa para a regularização de imóveis.
Entendendo a Usucapião Extrajudicial
O procedimento de usucapião extrajudicial está previsto no artigo 1.071 do Novo CPC e regulamentado pelo Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Essa modalidade permite que o possuidor de um imóvel que atenda aos requisitos legais para usucapião possa requerer o reconhecimento da propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis competente, sem a necessidade de um processo judicial.
Requisitos para Usucapião Extrajudicial
Para que a usucapião extrajudicial seja possível, alguns requisitos devem ser atendidos:
- Posse pacífica e ininterrupta: O requerente deve comprovar que possui o imóvel de forma pacífica e sem interrupções pelo tempo exigido pela legislação para cada tipo de usucapião.
- Anima de dono: A posse deve ser exercida com a intenção de ser proprietário do bem.
- Tempo de posse: O tempo exigido varia conforme o tipo de usucapião, podendo ser de 5, 10, 15 anos ou mais.
- Área urbana ou rural: A usucapião pode se aplicar tanto para imóveis urbanos quanto rurais, com requisitos específicos para cada caso.
Documentação Necessária
Para dar início ao processo de usucapião extrajudicial, é necessário apresentar uma série de documentos no cartório de registro de imóveis, incluindo:
- Ata notarial emitida por tabelião, atestando o tempo de posse e as características do imóvel;
- Planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com ART ou RRT;
- Certidões negativas de ônus e ações reais referentes ao imóvel e aos possuidores;
- Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, se houver;
- Declaração do possuidor, sob as penas da lei, de que não existe conflito possessório ou contestação sobre a posse do imóvel.
O Procedimento Passo a Passo
- Requerimento: O interessado deve se dirigir ao cartório de registro de imóveis com a documentação necessária e requerer a abertura do procedimento de usucapião extrajudicial.
- Notificação: Após a análise preliminar dos documentos, o oficial do cartório promoverá a notificação de eventuais interessados, como confrontantes, órgãos públicos e titulares de direitos reais e de ônus registrados sobre o imóvel.
- Manifestação de terceiros: Os notificados terão um prazo para se manifestar sobre o pedido. Se não houver oposição, o processo segue adiante.
- Publicação de edital: É feita a publicação de um edital em jornal de grande circulação para ciência de terceiros.
- Registro da Usucapião: Se não houver impugnação ou se as impugnações forem rejeitadas, o oficial do cartório procederá com o registro da usucapião, consolidando a propriedade em nome do requerente.
Importância da Assessoria Jurídica
Ainda que o procedimento seja extrajudicial, a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental. O profissional poderá orientar o requerente quanto à adequação dos documentos, a melhor estratégia a ser adotada e a resolução de eventuais impasses que possam surgir durante o processo.
Vantagens da Usucapião Extrajudicial
Entre as vantagens da usucapião extrajudicial estão a redução do tempo de tramitação do processo, a diminuição dos custos processuais e a desburocratização. Além disso, o procedimento extrajudicial pode ser mais acessível e menos intimidador para os possuidores que buscam regularizar a situação de seus imóveis.
Conclusão
O procedimento de usucapião extrajudicial é uma inovação importante no direito imobiliário brasileiro, oferecendo uma via alternativa para a regularização de imóveis. Ao seguir os passos corretamente e com a documentação adequada, o possuidor pode se tornar proprietário de forma mais rápida e eficiente, contribuindo para a segurança jurídica e a pacificação social.
