16.4 Usucapião: Espécies e Procedimentos
Usucapião Extraordinária
A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel pelo uso prolongado e incontestável do mesmo. Dentre as diversas espécies de usucapião previstas no ordenamento jurídico brasileiro, a usucapião extraordinária é uma das mais relevantes e possui peculiaridades que a distinguem das demais.
Conceito e Características
A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil brasileiro, que estabelece o prazo de 15 anos de posse ininterrupta e pacífica, sem que o proprietário original exerça qualquer ato de contestação ou interrupção. Esta contagem pode ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou se tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
As características essenciais da usucapião extraordinária incluem:
- Posse ad usucapionem: Uma posse contínua, ininterrupta e pacífica, como se dono fosse.
- Animus domini: A intenção de agir como se fosse o legítimo proprietário do bem.
- Tempo: O decurso do tempo legalmente estabelecido, que é de 15 anos ou 10 anos em casos específicos.
- Área urbana ou rural: Aplicável tanto para imóveis urbanos quanto rurais.
Procedimentos para a Usucapião Extraordinária
O procedimento para a declaração de usucapião extraordinária pode ser judicial ou extrajudicial. O procedimento judicial é realizado perante o Poder Judiciário e o extrajudicial é feito diretamente em cartório, por meio de um procedimento administrativo.
Procedimento Judicial
O procedimento judicial de usucapião extraordinária é iniciado por meio de uma ação de usucapião, que deve ser proposta pelo possuidor ou seus herdeiros. O processo deve seguir os trâmites processuais civis, observando-se as seguintes etapas:
- Petição Inicial: O possuidor deve apresentar uma petição inicial bem fundamentada, indicando o imóvel usucapiendo, a descrição da posse e o tempo decorrido, acompanhada de todos os documentos necessários, como planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas de ônus reais e outros que comprovem a posse.
- Citação: Os proprietários confinantes e eventuais interessados serão citados para, se quiserem, contestar a ação.
- Intervenção do Ministério Público: O Ministério Público deve intervir no processo, em defesa da ordem jurídica e do regime democrático.
- Prova: O possuidor deve comprovar a posse ininterrupta e pacífica pelo tempo exigido pela lei. Isso pode ser feito por meio de depoimentos, documentos, fotografias, entre outros.
- Sentença: Se o juiz entender comprovada a usucapião, ele proferirá sentença declaratória da aquisição do domínio.
- Registro: A sentença deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, para que produza efeitos erga omnes, ou seja, contra todos.
Procedimento Extrajudicial
O procedimento extrajudicial, por sua vez, é mais rápido e menos custoso. O possuidor deve apresentar ao cartório de registro de imóveis uma ata notarial, que é um documento lavrado por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e as características do imóvel. Além disso, deve juntar os seguintes documentos:
- Planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com ART ou RRT;
- Certidões negativas de ônus reais e ações reais referentes ao imóvel e aos confinantes;
- Certidões pessoais do usucapiente para comprovar a inexistência de impedimentos;
- Anuência dos confinantes com firmas reconhecidas ou decisão judicial que ateste a posse;
- Justo título ou quaisquer outros documentos que comprovem a posse, como contas de consumo, fotos, declarações de testemunhas, etc.
Após a apresentação da documentação, o oficial do cartório de registro de imóveis fará a análise e, se estiver tudo correto, procederá com o registro da usucapião, conferindo ao possuidor a propriedade plena do imóvel.
Considerações Finais
A usucapião extraordinária é uma forma de aquisição da propriedade que reflete a função social do imóvel, ao reconhecer a posse de quem efetivamente o utiliza e cuida. O procedimento para sua declaração pode ser complexo e exige atenção aos detalhes e cumprimento dos requisitos legais. É recomendável que o interessado busque a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para que o processo transcorra da melhor maneira possível.
