16.5. Usucapião: Espécies e Procedimentos: Usucapião Ordinária
A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel através da posse prolongada e ininterrupta, combinada com outros requisitos legais. No Direito Imobiliário brasileiro, a usucapião ordinária é uma das modalidades mais importantes e é regulamentada pelo Código Civil, em seus artigos 1.242 e seguintes, bem como pelo Código de Processo Civil, nos artigos 941 e seguintes.
Conceito e Características da Usucapião Ordinária
A usucapião ordinária é um tipo de aquisição da propriedade que se baseia na posse qualificada por um período de tempo determinado em lei. Para que seja configurada, é necessário que haja a posse contínua, pacífica e com ânimo de dono (animus domini) por um período de 10 anos, que pode ser reduzido para 5 anos se o possuidor tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo ou habitacional no imóvel e, ainda, se estiver de boa-fé.
Requisitos da Usucapião Ordinária
Os requisitos para a usucapião ordinária são:
- Posse ininterrupta e pacífica: O possuidor deve exercer a posse de forma contínua, sem ser contestado ou interrompido por terceiros.
- Ânimo de dono (animus domini): O possuidor deve comportar-se como se fosse o verdadeiro proprietário do imóvel, exercendo sobre ele poderes de uso, gozo e disposição.
- Tempo: A posse deve ser exercida pelo prazo de 10 anos, ou de 5 anos em casos especiais, como já mencionado.
- Boa-fé: O possuidor deve acreditar que é o verdadeiro dono do imóvel. A boa-fé é presumida, cabendo ao interessado a prova da má-fé.
- Justo título: É necessário que o possuidor tenha um título que, embora não seja válido para transferir a propriedade, demonstre a intenção de adquiri-la (exemplo: contrato de compra e venda não registrado).
Procedimentos para a Usucapião Ordinária
O procedimento para a declaração de usucapião ordinária pode ser judicial ou extrajudicial. O procedimento judicial é realizado por meio de uma ação de usucapião, enquanto o procedimento extrajudicial é processado diretamente em cartório, através de um requerimento ao oficial de registro de imóveis, desde que preenchidos os requisitos legais e com a concordância dos titulares de direitos reais e dos confrontantes do imóvel usucapiendo.
Procedimento Judicial
Para a ação de usucapião ordinária, o interessado deve propor a ação no foro do local onde o imóvel se encontra, apresentando todos os documentos que comprovem a posse e o preenchimento dos requisitos necessários. É fundamental a representação por advogado, visto que se trata de uma ação de alta complexidade.
Uma vez proposta a ação, o juiz determinará a citação de eventuais interessados, a intimação do Ministério Público e a realização de uma perícia para verificar a posse do imóvel. Após a fase de instrução, se todos os requisitos estiverem preenchidos, o juiz proferirá sentença reconhecendo a usucapião e determinando o registro da propriedade em nome do usucapiente.
Procedimento Extrajudicial
Para o procedimento extrajudicial, o possuidor deve apresentar ao cartório de registro de imóveis um requerimento acompanhado de planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional habilitado e com a anuência dos confinantes, além de documentos que comprovem a posse e o preenchimento dos requisitos da usucapião ordinária.
O oficial de registro de imóveis deverá notificar os confinantes e, se não houver impugnação, promover a publicação de edital em jornal de grande circulação para ciência de terceiros. Se após o prazo não houver oposição, o oficial procederá com o registro da propriedade em nome do usucapiente.
Considerações Finais
A usucapião ordinária é um importante mecanismo de regularização fundiária e de efetivação do direito à propriedade. É essencial que os interessados busquem assessoria jurídica especializada para a condução do processo, seja ele judicial ou extrajudicial, visando a segurança jurídica e a correta aplicação da lei.
É importante destacar que a usucapião não é apenas um meio de aquisição da propriedade, mas também uma forma de garantir a função social da propriedade, assegurando que imóveis não permaneçam abandonados e sejam efetivamente utilizados de maneira produtiva.
Em conclusão, dominar o conhecimento sobre a usucapião ordinária é fundamental para profissionais do Direito Imobiliário, pois permite a atuação eficaz tanto na defesa dos direitos de possuidores quanto na proteção dos interesses de proprietários que possam ser afetados por este instituto.
