7. A Função Social da Propriedade no Direito Imobiliário
A concepção de propriedade imobiliária tem sofrido profundas transformações ao longo do tempo, especialmente em face dos princípios constitucionais que norteiam o ordenamento jurídico brasileiro. A propriedade deixa de ser compreendida apenas como o direito absoluto do proprietário sobre o bem, para assumir uma dimensão que considera o interesse coletivo. Neste contexto, a função social da propriedade emerge como um dos princípios fundamentais do direito imobiliário, delineando um novo contorno para a propriedade privada.
O Conceito de Função Social da Propriedade
A função social da propriedade é um princípio jurídico que impõe ao proprietário a obrigação de utilizar o seu bem de maneira que atenda aos interesses da coletividade, em harmonia com os valores sociais e com o bem-estar geral. Esse princípio está previsto na Constituição Federal de 1988, no artigo 5º, inciso XXIII, e reforçado pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que estabelece diretrizes para o cumprimento da função social da propriedade urbana.
Implicações da Função Social
A função social da propriedade implica que o uso, gozo e disposição do bem imóvel devem atender a certos requisitos que ultrapassam o interesse meramente individual do proprietário. Dentre essas exigências, destacam-se a observância das legislações urbanísticas e ambientais, a promoção do bem-estar dos cidadãos, a justa distribuição de terras e o combate à especulação imobiliária. A propriedade que não cumpre sua função social pode ser objeto de sanções, como a desapropriação por interesse social ou a aplicação de IPTU progressivo no tempo.
A Função Social e o Direito de Propriedade
Embora o direito de propriedade seja garantido pela Constituição, ele não é absoluto. A função social atua como um limitador desse direito, estabelecendo que o exercício da propriedade deve ser condicionado ao bem-estar social. Isso significa que o direito de propriedade deve ser exercido de forma equilibrada, respeitando as necessidades da sociedade e contribuindo para o desenvolvimento sustentável.
Aspectos Relevantes da Função Social no Direito Imobiliário
No âmbito do direito imobiliário, a função social da propriedade se manifesta em diversos aspectos, como:
- O planejamento urbano e a definição de zonas de uso do solo, que determinam as atividades permitidas em cada área e buscam promover o desenvolvimento urbano ordenado;
- A regularização fundiária, que visa a formalização da posse de terras por aqueles que as ocupam, principalmente em áreas urbanas, assegurando o direito social à moradia;
- A política de habitação, que busca garantir o acesso à moradia digna para a população, especialmente as de baixa renda, por meio de programas habitacionais e financiamentos;
- O estímulo à utilização produtiva do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, combatendo a retenção especulativa e promovendo o aproveitamento eficiente das áreas urbanas;
- A proteção ambiental, que exige do proprietário a preservação do meio ambiente para as presentes e futuras gerações, respeitando as legislações pertinentes e contribuindo para a sustentabilidade.
Desafios na Implementação da Função Social
A aplicação prática da função social da propriedade enfrenta diversos desafios. Entre eles, a resistência de proprietários que veem na função social uma restrição ao seu direito de propriedade, a necessidade de adequação das leis e políticas urbanas às realidades locais, e a efetiva fiscalização do cumprimento das normas que regem o uso da propriedade imobiliária.
Conclusão
A função social da propriedade é um princípio essencial para a compreensão do direito imobiliário contemporâneo. Ela representa um equilíbrio entre os direitos individuais e os interesses coletivos, buscando uma sociedade mais justa e equânime. Para os profissionais do direito imobiliário, é fundamental entender esse princípio e saber aplicá-lo na prática, garantindo que a propriedade cumpra seu papel social e contribua para o desenvolvimento urbano sustentável.
