Les fonds d'investissement immobilier, également connus sous le nom de FII, sont une modalité d'investissement qui gagne de plus en plus de place sur le marché financier. Bien qu'ils soient actuellement en vogue, l'histoire des FII remonte à plusieurs décennies, avec leur origine aux États-Unis dans les années 1960.
Les premiers fonds immobiliers sont apparus comme un moyen de démocratiser l'accès au marché immobilier, permettant aux investisseurs de toutes tailles de participer à des investissements dans l'immobilier commercial et résidentiel. Au Brésil, les FII ont été introduits en 1993, par la loi nº 8.668, mais n'ont commencé à gagner en popularité qu'à partir de 2009, avec la création de l'instruction CVM 472, qui réglementait l'activité des fonds immobiliers et apportait plus de sécurité aux investisseurs.
L'évolution des fonds d'investissement immobilier au Brésil a été marquée par une série de changements réglementaires visant à rendre ce type d'investissement plus attractif pour le grand public. En 2004, par exemple, la loi n° 11 033 a été approuvée, qui exonère de l'impôt sur le revenu les revenus distribués par les FII pour les particuliers, les rendant encore plus attractifs pour les investisseurs individuels.
Malgré ces progrès, le marché des FII au Brésil était encore très restreint jusqu'à la fin des années 2000. Ce n'est qu'à partir de 2010 que le segment a commencé à gagner du terrain, porté par un scénario de baisse des taux d'intérêt et par la recherche croissante pour des alternatives d'investissement avec une plus grande rentabilité.
Depuis, le marché FII au Brésil a connu une forte croissance. Le nombre de fonds disponibles pour l'investissement a considérablement augmenté, tout comme le volume des fonds levés par ces fonds. Selon les données du CVM, en 2010, la valeur nette des FII était d'environ 5 milliards de reais. En 2020, cette valeur a dépassé la barre des 100 milliards de BRL, témoignant de la forte croissance du segment.
En termes de profil d'investisseur, les FII ont également connu une transformation majeure. Au départ, ce type d’investissement s’adressait davantage aux investisseurs institutionnels et aux personnes à fort pouvoir d’achat. Cependant, avec la popularisation des FII et la facilité d'accès offerte par les plateformes d'investissement en ligne, de plus en plus de particuliers ont rejoint ce type d'investissement.
Actuellement, les FII représentent une alternative d'investissement très attractive pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à obtenir des rendements supérieurs à la moyenne du marché. De plus, ils offrent l'avantage de permettre d'investir dans des propriétés haut de gamme qui seraient normalement hors de portée pour l'investisseur individuel.
En résumé, l'histoire des Fonds d'Investissement Immobilier est marquée par une évolution constante, qui suit l'évolution du marché financier et des besoins des investisseurs. Avec la popularité croissante des FII, on s'attend à ce que ce segment continue à se développer et à offrir des opportunités d'investissement de plus en plus attractives au grand public.
Il est important de souligner que, malgré tous les avantages, les FII comportent également des risques, tels que le risque de vacance (lorsque le bien est vacant et ne génère pas de revenus) et le risque de dévaluation du bien. Par conséquent, il est essentiel que l'investisseur soit bien informé et fasse une analyse minutieuse avant d'investir dans des FII.
