Les fonds d'investissement immobilier (FII) sont une forme d'investissement de plus en plus populaire parmi les investisseurs brésiliens. Ils constituent une alternative pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien physique. Mais, comme pour tout autre type d'investissement, il est important de comprendre les aspects juridiques des fonds immobiliers avant d'investir.
Les FII sont régis par l'Instruction CVM 472, du 31 octobre 2008, qui fixe les règles et conditions de fonctionnement et d'administration des FII. Cette instruction est une mise à jour de l'instruction CVM 205, du 14 janvier 1994, qui a créé les FII au Brésil.
Selon l'instruction CVM 472, les FII sont constitués sous la forme d'une copropriété fermée, c'est-à-dire que le rachat d'actions n'est pas autorisé. La seule façon de sortir de l’investissement est de vendre les actions en bourse. De plus, les FII doivent être gérés par des institutions financières agréées par la CVM.
Les ressources des FII doivent être investies dans des projets immobiliers, qui peuvent être des propriétés prêtes à l'emploi (telles que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des entrepôts logistiques), des propriétés en construction, des terrains pour la construction de propriétés ou même des actions dans d'autres FII. . Les revenus des FII proviennent principalement de la location de biens immobiliers, mais peuvent également provenir de la vente de biens immobiliers ou de la plus-value d'actions.
Les FII sont tenus de distribuer au moins 95 % des bénéfices réalisés, calculés selon la base de trésorerie, aux actionnaires, jusqu'au dixième jour ouvrable du mois suivant la réception des fonds. Cette distribution est exonérée d'impôt sur le revenu pour les personnes physiques, à condition que le FII compte au moins 50 actionnaires et que l'actionnaire bénéficiant de l'exonération ne détienne pas 10 % ou plus des actions du FII.
Un autre aspect juridique important des FII est la divulgation obligatoire d'informations. Les FII doivent préparer et publier des rapports de gestion mensuels, des rapports trimestriels, des états financiers semestriels et annuels, et tenir des assemblées générales annuelles pour rendre des comptes aux actionnaires. De plus, tout fait important pouvant affecter les actionnaires doit être divulgué immédiatement.
L'investissement dans les FII est également soumis au paiement de frais, tels que les frais de gestion, qui rémunèrent l'administrateur du FII, et la commission de performance, qui est facturée lorsque le rendement du FII dépasse un indice de référence prédéterminé. Ces frais doivent être expliqués dans le règlement FII et communiqués aux actionnaires.
Enfin, il convient de rappeler que, comme tout investissement, les FII présentent des risques. Le risque principal est le risque de marché, qui est le risque de dévaluation des actions ou de baisse des rendements immobiliers. D'autres risques incluent le risque de liquidité, qui est le risque de ne pas pouvoir vendre les actions quand vous le souhaitez, et le risque de crédit, qui est le risque de défaut des locataires.
Par conséquent, avant d'investir dans des FII, il est important de lire la réglementation des FII, de comprendre les caractéristiques de l'investissement, d'évaluer les risques encourus et, si nécessaire, de demander conseil à un professionnel de l'investissement.
