Visita de captação de imóveis: roteiro, checklist e coleta de informações

O que é a visita de captação (e por que ela decide a qualidade do anúncio)

A visita de captação é o encontro presencial (ou acompanhado por vídeo, quando necessário) em que você confirma as informações do imóvel, registra evidências (fotos/vídeos), identifica pontos fortes e riscos, e define com o proprietário os próximos passos para divulgação. Ela não é “apenas ver o imóvel”: é um processo estruturado de coleta de dados e alinhamentos para evitar retrabalho, ruídos de comunicação e promessas indevidas.

O objetivo prático é sair do local com: (1) dados completos do imóvel, (2) autorização clara para registrar e divulgar, (3) lista de documentos e pendências, (4) definição de disponibilidade e regras de visitação, (5) recomendações de pequenos ajustes (quando fizer sentido), sem garantir resultados.

Alinhamento prévio (antes de ir): o que combinar para a visita render

1) Confirmação de agenda e duração

Combine horário, endereço completo, ponto de referência e tempo estimado (ex.: 40–60 minutos). Confirme no dia (mensagem curta) e peça para o imóvel estar acessível (portaria liberada, chaves, vagas, elevador, etc.).

2) Quem precisa estar presente

• Proprietário ou representante com poder de decisão.
• Se for condomínio com regras rígidas, peça que alguém que conheça as normas esteja junto (ou que deixem o regulamento disponível).

3) O que pedir para separar (sem entrar em documentação profunda)

Para a visita, peça apenas o essencial para checagem rápida e coleta de dados: boleto/guia de IPTU, último boleto de condomínio (se houver), e informações de taxas recorrentes. Documentos completos podem ficar para o “próximo passo” definido no local.

4) Autorização para fotos e vídeos (combinada antes)

Avise que você fará fotos e, se autorizado, vídeos curtos para apresentação. Combine se haverá restrições (ex.: não filmar itens pessoais, quadros, fotos de família, áreas íntimas). Isso evita desconforto e aumenta a colaboração.

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5) Checklist de equipamentos

• Celular com bateria e espaço livre; carregador portátil.
• Trena (ou trena a laser, se tiver) e bloco/app de notas.
• Lanterna pequena (útil em áreas técnicas).
• Álcool/propé (se o imóvel estiver vazio/obra) e sapato adequado.

Conduta na visita: pontualidade, postura e controle do processo

Pontualidade e apresentação

Chegue 5–10 minutos antes. Apresente-se de forma objetiva e respeitosa. Evite pressa, mas conduza com ritmo: você é responsável por “guiar” a visita para cobrir tudo.

Postura e linguagem

• Neutra e técnica: descreva fatos observáveis (ex.: “sol da manhã na sala”) em vez de julgamentos (ex.: “a sala é perfeita”).
• Sem promessas: não garanta prazo de venda/locação, nem valor final. Use linguagem de cenário: “com essas condições, tende a ter melhor aceitação”.
• Respeito à privacidade: peça permissão antes de abrir armários, portas de áreas técnicas, janelas e sacadas.

Estrutura sugerida (roteiro de condução)

1. Entrada e visão geral: confirme tipologia, metragem informada, posição (frente/fundos), andar, vista e ventilação.
2. Ambientes sociais: sala, varanda/sacada, circulação.
3. Área íntima: quartos, banheiros.
4. Área de serviço e técnica: cozinha, lavanderia, aquecedor, gás, quadro elétrico, pontos de água.
5. Vagas e áreas comuns: vaga(s), depósito, bicicletário, lazer, portaria.
6. Fechamento no local: próximos passos, documentação, autorização de divulgação e regras de visitação.

Coleta de informações: como registrar dados sem esquecer nada

Como anotar (modelo simples e rápido)

Use um padrão fixo para todas as captações. Exemplo de estrutura de notas:

Imóvel: (tipo) | Endereço | Andar | Posição | Sol (manhã/tarde) | Ventilação (boa/média/baixa) | Ruídos (baixo/médio/alto) | Vaga (nº/posição) | Depósito (sim/não) | Itens inclusos | Restrições | Taxas | Disponibilidade | Histórico

Medidas e metragem: o que checar na prática

• Metragem anunciável: confirme a área informada (privativa/total) e anote a fonte (IPTU, matrícula, planta, informação do proprietário). Se houver divergência, registre como “a confirmar”.
• Medidas úteis: largura de vaga, tamanho de varanda, espaço para cama/armário, área de serviço (máquina de lavar), altura de pé-direito (quando relevante).
• Portas e acessos: largura de portas e corredores (importante para mudança e acessibilidade).

Incidência de luz e ventilação (observação objetiva)

• Identifique orientação e períodos: “sol da manhã na sala”, “sol da tarde no quarto 2”.
• Observe sombras e obstruções: prédios próximos, árvores densas, recuos.
• Teste ventilação: janelas opostas, exaustão em banheiros, circulação de ar na cozinha.

Ruídos e vizinhança (sem suposições)

• Fique 30–60 segundos em silêncio em sala e quartos.
• Observe fontes: avenida, escola, bar, obra, área comum (playground, salão).
• Registre o horário da visita (ruído muda ao longo do dia).

Estado do imóvel: checklist por ambiente

• Pisos e revestimentos: trincas, desníveis, peças soltas, manchas.
• Paredes e teto: infiltração, mofo, bolhas de pintura, fissuras.
• Esquadrias: janelas/portas abrindo e vedando bem, ruído, ferrugem.
• Elétrica: quadro, disjuntores identificados, tomadas, pontos 220V, iluminação.
• Hidráulica: pressão, vazamentos aparentes, registros, aquecedor, gás (encanado/botijão), aquecimento (a gás/elétrico).
• Banheiros: box, ralos, ventilação, rejunte, odores.
• Cozinha/serviço: pontos de água/gás, exaustão, espaço para geladeira/fogão, área para máquina.

Itens inclusos e o que sai com o proprietário

Evite ambiguidades. Pergunte e registre item a item:

• Armários planejados (quais ambientes).
• Ar-condicionado (quantos, marcas, ficam?).
• Luminárias, trilhos, spots, cortinas/persianas.
• Eletrodomésticos embutidos (cooktop, forno, coifa).
• Aquecedor, filtros, fechaduras digitais.

Se houver itens negociáveis, anote como “pode ficar mediante negociação” (sem prometer).

Condomínio, regras e custos recorrentes

• Condomínio: valor atual, o que inclui (água/gás/portaria), fundo de reserva, rateios em andamento.
• Regras: pets, mudanças, reformas, locação por temporada (se aplicável), uso de áreas comuns, horários.
• Vagas: fixas/rotativas, sorteio, vaga presa, regras para visitantes.
• IPTU: valor anual e/ou parcelas, existência de débitos (perguntar e registrar).
• Outras taxas: laudêmio (quando aplicável), foro, taxa de lixo, associação de moradores.

Disponibilidade e histórico (para evitar fricção depois)

• Disponibilidade: imóvel vazio/ocupado, data possível para desocupação, flexibilidade.
• Motivo da venda/locação: registre de forma discreta (ajuda na estratégia de negociação e prazos).
• Histórico: reformas recentes (o que foi feito e quando), sinistros (infiltração antiga, elétrica), pendências conhecidas.
• Visitas: dias/horários permitidos, necessidade de agendamento com antecedência, regras de portaria.

Fotos e vídeos: padrão de captação com autorização e privacidade

Autorização no momento (reforço)

Mesmo tendo combinado antes, confirme novamente: “Posso registrar fotos e um vídeo curto? Há algo que você prefere que não apareça?”. Se houver pessoas no imóvel, evite enquadrá-las.

Roteiro de fotos (sequência que facilita anúncio e tour)

• Fachada/entrada do prédio (se permitido).
• Hall/portaria (se permitido) e elevadores (sem focar pessoas).
• Sala (2–3 ângulos), varanda/sacada, vista.
• Cozinha e área de serviço.
• Quartos (1–2 ângulos cada).
• Banheiros (ângulo que mostre box e bancada).
• Vaga (placa/número sem expor placas de carros) e depósito.
• Áreas comuns (se permitido): piscina, academia, salão.

Boas práticas técnicas (para fotos úteis)

• Abra cortinas e acenda luzes quando necessário, evitando mistura de cores muito forte.
• Fotografe na horizontal para ambientes e na vertical apenas quando fizer sentido (ex.: detalhes).
• Evite excesso de “zoom”; aproxime fisicamente.
• Registre detalhes que respondem dúvidas: vista, armários, acabamentos, aquecedor, quadro elétrico (sem expor dados pessoais).

Vídeo curto (opcional) com roteiro simples

Se autorizado, grave um vídeo de 60–120 segundos com caminhada suave: entrada → sala → varanda → cozinha → corredor → quartos → banheiros. Narração objetiva, sem promessas, focando características: iluminação, ventilação, diferenciais.

Checklist completo (para usar durante a visita)

Como identificar pontos fortes (e transformar em argumentos éticos)

Mapa rápido de pontos fortes

Durante a visita, procure evidências em quatro frentes e anote exemplos concretos:

• Localização funcional: proximidade de serviços (sem exageros), facilidade de acesso, rua tranquila (se observado).
• Conforto: iluminação natural, ventilação, silêncio relativo, vista aberta.
• Planta e uso: integração de ambientes, circulação, possibilidade de home office, boa área de serviço.
• Condomínio/estrutura: portaria, lazer, vaga boa, depósito, manutenção aparente.

Como escrever o ponto forte sem prometer

• Evite: “imóvel super silencioso”. Prefira: “ruído baixo durante a visita (horário X), com janelas voltadas para fundos”.
• Evite: “sol o dia todo”. Prefira: “sol da manhã na sala e no quarto 1; boa luminosidade no restante do dia”.
• Evite: “condomínio barato”. Prefira: “condomínio no valor de R$ X (mês/ano), com água inclusa (se confirmado)”.

Ajustes recomendados (pequenas melhorias) sem criar expectativa

Como sugerir melhorias com tato

O foco é aumentar a apresentabilidade e reduzir objeções, sem “vender reforma”. Use linguagem de recomendação e escolha:

• “Se fizer sentido para você, uma pintura clara tende a melhorar a percepção de iluminação.”
• “Uma manutenção simples nas esquadrias pode reduzir ruídos e melhorar vedação.”
• “Organizar e despersonalizar alguns ambientes ajuda nas fotos e nas visitas.”

Lista de melhorias de baixo custo (exemplos práticos)

• Limpeza e organização: retirar excesso de objetos, liberar bancadas, cama bem arrumada.
• Iluminação: trocar lâmpadas queimadas, padronizar temperatura de cor quando possível.
• Pintura pontual: retoques em marcas evidentes, portas e rodapés.
• Pequenos reparos: torneira pingando, puxadores soltos, rejunte escurecido, silicone do box.
• Cheiro: ventilação antes das fotos, evitar aromatizadores fortes (podem gerar desconfiança).

O que evitar recomendar

• Reformas estruturais sem laudo/avaliação técnica.
• Trocas caras (piso completo, marcenaria total) como condição para captar.
• Qualquer frase que implique garantia: “fazendo isso, vende em X dias”.

O que deve ser decidido no local (fechamento operacional da visita)

1) Próximos passos imediatos

• Data para envio do material (fotos tratadas/seleção) e revisão das informações.
• Se haverá uma segunda visita (ex.: para fotos em melhor horário de luz ou para medir algo específico).
• Canal oficial de comunicação (WhatsApp/e-mail) e quem aprova o texto do anúncio.

2) Documentação e pendências a providenciar

Defina uma lista objetiva do que será solicitado e um prazo para envio. Exemplo de lista (ajuste conforme o caso):

• IPTU (guia/espelho) e confirmação de valores.
• Condomínio (boleto atual e informação sobre rateios).
• Comprovantes de melhorias relevantes (ex.: troca de elétrica, impermeabilização), se existirem.
• Informações formais de área (quando houver divergência): planta, documento do imóvel, etc.

3) Autorização de divulgação e regras de visitação

• Autorização para uso de imagens: confirme se pode publicar fotos/vídeos e se há ambientes restritos.
• Endereço: defina se o anúncio mostrará rua completa ou apenas região (por segurança).
• Placa: permitido/não permitido, local e padrão.
• Visitas: dias/horários, antecedência mínima, necessidade de acompanhamento do proprietário, regras de portaria.

Modelo curto de mensagem para registrar autorização (uso prático)

Envie ainda no local (ou imediatamente após) para ficar documentado:

Olá, [Nome]. Conforme nossa visita em [data], você autoriza o uso das fotos e vídeos registrados hoje para divulgação do imóvel em canais de anúncio e apresentação a interessados, respeitando as restrições combinadas: [listar]. Visitas mediante agendamento com [X] horas de antecedência, nos dias/horários: [listar]. Confirmo também que os itens inclusos são: [listar].