16.6 Usucapião: Espécies e Procedimentos - Usucapião Especial Urbana
A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel pelo uso contínuo e incontestável ao longo do tempo. No contexto do Direito Imobiliário, a usucapião é um tema de grande importância, pois trata-se de uma forma de regularização fundiária e de concretização de políticas públicas voltadas para a função social da propriedade. Entre as espécies de usucapião, a usucapião especial urbana merece destaque pela sua relevância social e pelos procedimentos específicos que a caracterizam.
Conceito e Fundamento Legal
A usucapião especial urbana está prevista no artigo 183 da Constituição Federal de 1988 e foi regulamentada pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Ela é uma modalidade de usucapião que visa a regularização de áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda, em especial para aqueles que não possuem outro imóvel. O objetivo é garantir o direito à moradia e a função social da propriedade urbana.
Requisitos para a Usucapião Especial Urbana
Para que um indivíduo possa requerer a usucapião especial urbana, é necessário que atenda a alguns requisitos legais:
- Posse direta e exclusiva: O requerente deve possuir a posse direta, sem interrupção e sem oposição, sobre o imóvel urbano.
- Tempo: A posse deve ser exercida por um período ininterrupto de cinco anos.
- Área: O imóvel urbano não deve exceder 250 metros quadrados.
- Finalidade: O imóvel deve ser utilizado para a moradia do possuidor ou de sua família.
- Exclusividade: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Além disso, a usucapião especial urbana não se aplica a imóveis públicos, sendo restrita a propriedades particulares.
Procedimentos para a Usucapião Especial Urbana
O processo de usucapião especial urbana pode ser judicial ou extrajudicial. O procedimento judicial se dá por meio de uma ação de usucapião, que deve ser proposta no foro da comarca onde o imóvel está localizado. Já o procedimento extrajudicial, introduzido pelo Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), permite que o pedido seja feito diretamente em cartório, desde que preenchidos os requisitos legais e com a concordância dos confrontantes.
Procedimento Judicial
No procedimento judicial, o interessado deve ajuizar uma ação de usucapião, apresentando todos os documentos que comprovem a posse e o atendimento aos requisitos legais. São necessários:
- Documentos pessoais do requerente;
- Documentos que comprovem a posse (contas de consumo, fotos, declarações de testemunhas, etc.);
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional habilitado e com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
- Certidões negativas de propriedade de outros imóveis em nome do requerente.
Após a apresentação da ação, o juiz determinará a citação dos confinantes (vizinhos) e, se necessário, do município, do estado e da União, além de eventuais interessados. O Ministério Público também será intimado para acompanhar o processo. Se não houver oposição, e estando todos os requisitos atendidos, o juiz poderá reconhecer o direito à usucapião e determinar a expedição do título de propriedade.
Procedimento Extrajudicial
O procedimento extrajudicial é uma opção mais rápida e menos onerosa para a regularização da propriedade. Para isso, o interessado deve se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis competente com a documentação necessária, que é semelhante à exigida no procedimento judicial. O oficial do cartório analisará os documentos e, não havendo impugnações ou conflitos, poderá reconhecer a usucapião e registrar o imóvel em nome do requerente.
Importância Social da Usucapião Especial Urbana
A usucapião especial urbana tem um papel fundamental na efetivação do direito à moradia e na promoção da função social da propriedade. Ao possibilitar a regularização fundiária, ela garante segurança jurídica aos possuidores, permitindo que tenham acesso a serviços públicos essenciais, como água, esgoto, energia elétrica e coleta de lixo. Além disso, a titulação da propriedade possibilita que os moradores possam investir em melhorias no imóvel e no bairro, contribuindo para o desenvolvimento urbano e a redução de desigualdades sociais.
Em conclusão, a usucapião especial urbana é uma ferramenta valiosa para a regularização de assentamentos urbanos e a realização do direito à moradia digna. É essencial que os operadores do Direito Imobiliário dominem os aspectos teóricos e práticos desse instituto para poderem assessorar eficientemente aqueles que buscam a regularização de sua situação imobiliária através dessa modalidade de usucapião.
