16.2. Usucapião: Espécies e Procedimentos
A usucapião é um instituto jurídico previsto no ordenamento jurídico brasileiro que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel pelo uso prolongado e incontestável do mesmo. É uma forma originária de aquisição da propriedade, pois se dá independentemente da vontade do antigo proprietário. Para compreender a usucapião, é fundamental entender os seus requisitos gerais, bem como as suas espécies e os procedimentos aplicáveis a cada uma delas.
Requisitos Gerais da Usucapião
Apesar das diversas espécies de usucapião, existem requisitos gerais que são comuns a todas elas. São eles:
- Posse: O interessado deve possuir o imóvel como se dono fosse, com exclusividade e sem oposição.
- Tempo: A posse deve ser exercida por um período ininterrupto e sem interrupção, que varia conforme a espécie de usucapião.
- Área: O imóvel usucapiendo deve ter uma dimensão definida e caracterizada.
- Animação de dono: O possuidor deve agir como se fosse o legítimo proprietário, mantendo o imóvel e exercendo sobre ele os poderes inerentes à propriedade.
Além desses requisitos gerais, cada espécie de usucapião possui suas particularidades, que serão discutidas a seguir.
Espécies de Usucapião
O Direito Brasileiro reconhece várias espécies de usucapião, cada uma com seus requisitos e procedimentos específicos. As principais são:
- Usucapião Extraordinária: Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, requer o prazo de 15 anos de posse ininterrupta, que pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
- Usucapião Ordinária: Artigo 1.242 do Código Civil exige um prazo de 10 anos de posse, que pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base no título de boa-fé e registro cancelado, e o possuidor tiver nele estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
- Usucapião Especial Urbana: Segundo o artigo 1.240 do Código Civil e a Constituição Federal em seu artigo 183, é necessário um prazo de 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição de imóvel urbano de até 250 metros quadrados, que o possuidor tenha utilizado para sua moradia ou de sua família, e que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
- Usucapião Especial Rural: Disciplinada pelo artigo 1.239 do Código Civil e pelo Estatuto da Terra, requer a posse por 5 anos ininterruptos de área rural não superior a 50 hectares, que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel e que tenha utilizado a terra para sua moradia ou de sua família e para a produção de trabalho ou de subsistência.
- Usucapião de Terras Devolutas: Aplica-se a terras que não possuem um proprietário definido, sendo terras públicas não destinadas pelo poder público a algum uso específico. Os requisitos variam conforme a legislação local e federal pertinente.
- Usucapião Coletiva: Prevista no Estatuto da Cidade, para imóveis urbanos com posse por parte de uma comunidade ou grupo de pessoas por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não possuem outro imóvel e o imóvel tenha sido utilizado para moradia ou subsistência.
- Usucapião Familiar: Introduzida pelo Estatuto da Cidade, permite que o cônjuge ou companheiro que ficou com a propriedade do imóvel após o abandono do lar pelo outro, possa usucapir após 2 anos sem oposição.
Procedimentos da Usucapião
O procedimento para a declaração da usucapião pode ser judicial ou extrajudicial. O procedimento judicial está previsto no Código de Processo Civil, e o extrajudicial, no Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que permite a realização do procedimento diretamente no cartório de registro de imóveis.
Para dar início ao procedimento judicial, o interessado deve ajuizar uma ação de usucapião, apresentando todos os documentos que comprovem a posse, como fotos, testemunhas, pagamentos de impostos, entre outros. O juiz, após a análise dos documentos e realização de perícias, se necessárias, poderá reconhecer o direito à propriedade pelo usucapião.
Já no procedimento extrajudicial, o interessado deve apresentar ao cartório de registro de imóveis a ata notarial emitida por tabelião, que ateste o tempo de posse do requerente e a inexistência de contestações, além de outros documentos exigidos por lei. Se não houver impugnações, o oficial do registro de imóveis poderá registrar a propriedade em nome do usucapiente.
É essencial que os interessados na usucapião procurem a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os procedimentos sejam cumpridos adequadamente e para evitar possíveis nulidades no processo.
Em resumo, a usucapião é uma ferramenta jurídica importante para a regularização fundiária e a garantia do direito à propriedade. Conhecer suas espécies e procedimentos é essencial para profissionais do direito e para aqueles que buscam a aquisição de imóveis por meio deste instituto.
