16.3 Usucapião: Espécies e Procedimentos
A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel em decorrência da posse prolongada e ininterrupta, acompanhada de outros requisitos legais. No Brasil, existem diversas espécies de usucapião, cada uma com suas particularidades e procedimentos específicos. Abaixo, exploraremos as principais espécies de usucapião e os procedimentos relacionados a cada uma delas.
Espécies de Usucapião
As espécies de usucapião estão previstas no Código Civil Brasileiro e na Constituição Federal. São elas:
- Usucapião Extraordinária: Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, ocorre após 15 anos de posse ininterrupta e pacífica, sem que o proprietário tenha apresentado oposição. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
- Usucapião Ordinária: Conforme o artigo 1.242 do Código Civil, exige um prazo de posse de 10 anos, reduzido para 5 anos se o imóvel for a residência habitual do possuidor ou se nele tiver sido realizado investimento de interesse social e econômico. Além disso, é necessário justo título e boa-fé.
- Usucapião Especial Urbana: Estabelecida pelo artigo 1.240 do Código Civil e pelo artigo 183 da Constituição Federal, essa modalidade exige a posse ininterrupta e sem oposição por 5 anos, além de o imóvel não ser superior a 250 metros quadrados, ser utilizado para moradia do possuidor ou de sua família, e o possuidor não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
- Usucapião Especial Rural: Prevista no artigo 1.239 do Código Civil e no artigo 191 da Constituição Federal, essa espécie exige a posse por 5 anos ininterruptos, sem oposição, de área rural não superior a 50 hectares, que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel e que tenha utilizado a terra para sua moradia ou para a produção de subsistência.
- Usucapião de Imóvel Urbano por Abandono do Lar: Introduzida pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), ocorre após 2 anos ininterruptos de abandono do lar pelo cônjuge ou companheiro, que tenha deixado o imóvel e o outro cônjuge ou companheiro tenha permanecido na posse exclusiva do bem.
- Usucapião Familiar: Prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, essa espécie é aplicável quando, após a separação de fato ou oficial, um dos cônjuges permanece no imóvel por 2 anos ininterruptos, sem oposição, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Procedimentos de Usucapião
O procedimento para a declaração de usucapião pode ser judicial ou extrajudicial. Vejamos os procedimentos para cada um:
Procedimento Judicial
O procedimento judicial de usucapião é iniciado por meio de uma ação de usucapião, proposta pelo possuidor ou seus sucessores, perante o Poder Judiciário. A ação deve ser instruída com a qualificação das partes, a descrição do imóvel usucapiendo, o tempo da posse, a sua natureza e as circunstâncias que a qualificam, bem como os títulos, se houver, e o justo título no caso da usucapião ordinária.
Além disso, deve-se juntar documentos que comprovem a posse, como recibos de pagamento de impostos, contas de consumo, fotografias, entre outros. O possuidor deve citar na ação todos aqueles que possam ter algum direito sobre o imóvel, como proprietários, confinantes, titulares de direitos reais e pessoais reipersecutórios.
O juiz determinará a realização de uma perícia para verificar a posse do imóvel e sua localização e dimensões. Após a citação dos réus e a manifestação do Ministério Público, o juiz proferirá a sentença, que, se favorável, será registrada no Cartório de Registro de Imóveis, consolidando a propriedade em nome do usucapiente.
Procedimento Extrajudicial
O procedimento extrajudicial de usucapião foi instituído pelo Novo Código de Processo Civil, no artigo 1.071, e regulamentado pelo Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Esse procedimento é realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, mediante a apresentação de uma ata notarial emitida por tabelião de notas, que ateste o tempo de posse e as características do imóvel.
Para a ata notarial, são necessários documentos que comprovem a posse, a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado e com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), além de certidões negativas dos distribuidores cíveis, de interdições e tutelas, de protestos, de execuções fiscais, entre outras.
O oficial de registro de imóveis notificará os confinantes e os interessados, publicará edital em jornal de grande circulação e intimará a Fazenda Pública para que se manifestem sobre a usucapião. Não havendo oposição, o oficial de registro de imóveis poderá proceder ao registro da usucapião, consolidando a propriedade em nome do usucapiente.
É importante mencionar que, em ambos os procedimentos, a assistência de um advogado é fundamental, uma vez que a usucapião envolve questões técnicas e legais que exigem conhecimento especializado para a correta condução do processo.
Em resumo, a usucapião é um importante mecanismo de regularização fundiária e de efetivação do direito à propriedade. Conhecer suas espécies e os procedimentos aplicáveis é essencial para qualquer profissional que deseja dominar o direito imobiliário.
