Usucapião: Espécies e Procedimentos
O instituto da usucapião é um dos mecanismos mais interessantes e complexos dentro do Direito Imobiliário. Trata-se de uma forma de aquisição da propriedade imóvel ou móvel pela posse prolongada e ininterrupta, aliada ao cumprimento de determinados requisitos legais. A usucapião está prevista no ordenamento jurídico brasileiro e é uma maneira de regularizar a situação de quem, de fato, possui um bem, mas não detém a documentação formal que comprove essa propriedade.
Conceito de Usucapião
Usucapião é um direito real de adquirir a propriedade de um bem em função da sua posse prolongada e ininterrupta, com base nos requisitos previstos em lei. A posse deve ser exercida como se dono fosse, ou seja, com animus domini, e de forma pacífica, sem oposição. A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, pois o direito surge diretamente da situação fática, independentemente de qualquer relação jurídica anterior.
Espécies de Usucapião
O Direito brasileiro reconhece diferentes espécies de usucapião, cada uma com seus requisitos específicos. As principais são:
- Usucapião Extraordinária: Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, exige a posse ininterrupta e pacífica por 15 anos, sem necessidade de justo título e boa-fé. Se a posse for exercida com justo título e boa-fé, o prazo se reduz para 10 anos.
- Usucapião Ordinária: De acordo com o artigo 1.242 do Código Civil, requer posse de 10 anos, com justo título e boa-fé. Se houver prova de posse exclusiva e ininterrupta, o prazo cai para 5 anos.
- Usucapião Especial Urbana: Conforme o artigo 1.240 do Código Civil e a Constituição Federal em seu artigo 183, é necessário que o indivíduo possua como sua área urbana de até 250 metros quadrados, por 5 anos ininterruptos, sem ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
- Usucapião Especial Rural: O artigo 1.239 do Código Civil e o artigo 191 da Constituição Federal estabelecem que o interessado deve possuir como sua área rural não superior a 50 hectares, por 5 anos ininterruptos, e não ser proprietário de outro imóvel.
- Usucapião de Terras Devolutas: Terras sem registro e que não sejam do domínio público podem ser usucapidas, desde que não sejam áreas superiores às fixadas para a usucapião especial urbana e rural.
- Usucapião Familiar: Introduzida pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), é uma modalidade que permite ao cônjuge ou companheiro que foi abandonado no imóvel adquirir a propriedade, desde que não seja proprietário de outro bem imóvel.
Procedimentos para a Usucapião
Para a efetivação da usucapião, é necessário seguir procedimentos específicos, que podem ser judiciais ou extrajudiciais.
Usucapião Judicial
No procedimento judicial, o interessado deve ajuizar uma ação de usucapião perante o Poder Judiciário. Essa ação deve ser instruída com a descrição detalhada do imóvel, a comprovação da posse ininterrupta e pacífica pelo tempo exigido pela lei, e, dependendo do caso, a prova de justo título e boa-fé. Além disso, devem ser anexados documentos que demonstrem a inexistência de oposição à posse e, se possível, o consentimento dos confinantes (vizinhos).
A ação de usucapião será processada em juízo, com a citação dos proprietários registrais, dos confinantes e, por edital, dos interessados desconhecidos e dos entes públicos. Após a citação, se não houver contestação ou se a contestação for rejeitada, o juiz poderá reconhecer o direito à usucapião e ordenar a inscrição no Registro de Imóveis.
Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial foi introduzida pelo Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e permite a regularização do imóvel diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Para tanto, o interessado deve apresentar ata notarial emitida por tabelião que ateste o tempo de posse e o justo título, se houver. Também são necessários outros documentos, como planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com ART ou RRT, e certidões negativas dos distribuidores judiciais.
Com a documentação completa, o oficial do registro de imóveis notificará os confinantes, o proprietário constante no registro, e, se for o caso, a Fazenda Pública. Se não houver impugnação, o oficial procederá com o registro da usucapião.
Em ambas as modalidades, é essencial o acompanhamento por um advogado especializado em Direito Imobiliário, pois o processo de usucapião envolve diversas nuances técnicas e legais que exigem conhecimento específico para a correta condução do caso.
Concluindo, a usucapião é um instituto jurídico de grande relevância social e econômica, pois permite a regularização fundiária e a garantia da função social da propriedade. O conhecimento aprofundado sobre suas espécies e procedimentos é indispensável para profissionais do Direito que desejam atuar com excelência no ramo imobiliário.
