4.3. Direito de Propriedade: Conceito e Características
O direito de propriedade é um dos pilares fundamentais do direito civil e, por extensão, do direito imobiliário. Trata-se de um direito complexo, que abarca diversas dimensões e é protegido constitucionalmente em muitos países, incluindo o Brasil. Este direito confere ao proprietário a capacidade de usar, gozar, dispor e reivindicar um bem, com as limitações impostas pela lei. Neste capítulo, exploraremos o conceito e as características do direito de propriedade, com especial atenção à função social da propriedade.
Conceito de Direito de Propriedade
O direito de propriedade é o direito que uma pessoa tem de exercer sobre uma coisa, dentro dos limites legais, o poder de usar (usar a coisa conforme sua destinação), gozar (obter os frutos e rendimentos), dispor (transferir a propriedade ou parte dela) e reivindicar (defender a propriedade contra terceiros). Este direito é absoluto, exclusivo e perpétuo, mas não é incondicional, pois está sujeito às restrições impostas pelo ordenamento jurídico, em especial aquelas relacionadas à função social da propriedade.
Características do Direito de Propriedade
As principais características do direito de propriedade são a exclusividade, que assegura ao proprietário o direito de excluir terceiros da posse e uso do bem; a absolutidade, que indica que o direito de propriedade é oponível erga omnes, ou seja, contra todos; e a perpetuidade, que significa que o direito de propriedade não se extingue pelo não uso. Contudo, é importante destacar que essas características não são absolutas e enfrentam limitações, principalmente quando confrontadas com a função social da propriedade.
Função Social da Propriedade
A função social da propriedade é um princípio que condiciona o exercício do direito de propriedade à sua adequação com os interesses sociais. Isso significa que o uso da propriedade não deve ser apenas para o benefício do proprietário, mas também deve atender aos interesses da coletividade. Esse princípio está previsto na Constituição Federal do Brasil de 1988, em seu artigo 5º, inciso XXIII, e é um dos fundamentos do regime de propriedade no país.
A função social é cumprida quando a propriedade atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, conforme o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), e quando a propriedade rural atende simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: aproveitamento racional e adequado; utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; observância das disposições que regulam as relações de trabalho; e exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
O descumprimento da função social pode acarretar consequências jurídicas, como a desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária ou a aplicação de IPTU progressivo no tempo, com o objetivo de forçar o proprietário a dar uma destinação adequada ao imóvel urbano não utilizado ou subutilizado.
Implicações da Função Social no Direito Imobiliário
No âmbito do direito imobiliário, a função social da propriedade impõe ao proprietário a obrigação de dar ao imóvel uma destinação que harmonize seus interesses econômicos com as necessidades da comunidade onde o imóvel está inserido. Isso pode envolver o cumprimento de normas urbanísticas, a preservação do patrimônio histórico e cultural, o respeito às regras ambientais e a promoção de desenvolvimento urbano sustentável.
É essencial que os profissionais do direito imobiliário tenham pleno conhecimento das implicações da função social da propriedade para assessorar seus clientes de maneira adequada, evitando conflitos e garantindo que os imóveis sejam utilizados de maneira socialmente responsável.
Conclusão
O direito de propriedade é um direito fundamental, mas não é absoluto e está sujeito a limitações impostas pelo ordenamento jurídico. A função social da propriedade é uma dessas limitações e tem um papel crucial na conformação do exercício desse direito. No direito imobiliário, a função social impõe ao proprietário a responsabilidade de assegurar que o uso do imóvel atenda não apenas aos seus interesses privados, mas também às necessidades e interesses da coletividade. Compreender a função social da propriedade é fundamental para a prática do direito imobiliário e para a promoção de um desenvolvimento urbano equilibrado e sustentável.
