4.4. Direito de Propriedade: Conceito e Características
O direito de propriedade é um dos pilares fundamentais do Direito Imobiliário e, por extensão, do ordenamento jurídico como um todo. Trata-se de um direito complexo, que confere ao proprietário uma série de prerrogativas em relação ao bem imóvel. Este capítulo tem como objetivo desvendar o conceito de propriedade, suas características e os direitos inerentes, proporcionando uma compreensão aprofundada e essencial para a atuação na área imobiliária.
Conceito de Propriedade
A propriedade é o direito real mais amplo que uma pessoa pode ter sobre uma coisa, seja ela móvel ou imóvel. No âmbito do Direito Imobiliário, a propriedade refere-se, sobretudo, aos bens imóveis. Juridicamente, a propriedade é o poder direto e imediato que o titular exerce, com exclusividade, sobre o bem, podendo usar, gozar, dispor e reivindicar esse bem.
Segundo o Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.228, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Essa definição nos leva às características e aos direitos inerentes à propriedade, que são essenciais para o pleno entendimento do conceito.
Características da Propriedade
As características da propriedade são princípios que delineiam os contornos desse direito, permitindo compreender sua natureza e limites. Entre as principais características, destacam-se:
- Absolutismo: A propriedade é um direito que se impõe contra todos (erga omnes). O proprietário pode exigir que terceiros respeitem seu direito, não interferindo em sua fruição.
- Exclusividade: A propriedade permite que o proprietário exclua outros da fruição do bem, usufruindo-o de maneira exclusiva.
- Perpetuidade: Em princípio, a propriedade é um direito que não se extingue com o tempo. A não ser que ocorram situações específicas que levem à perda da propriedade, como o usucapião por parte de terceiros.
- Elasticidade: A propriedade pode ser estendida ou contraída em seus limites e conteúdo, conforme as necessidades e a vontade do proprietário, respeitando-se, claro, a legislação vigente e os direitos de terceiros.
Direitos Inerentes à Propriedade
Os direitos inerentes à propriedade são as prerrogativas básicas que o ordenamento jurídico confere ao proprietário. Estes direitos podem ser sintetizados nos seguintes poderes:
- Uso (Jus Utendi): O direito de usar a propriedade refere-se à possibilidade de o proprietário empregar o bem conforme suas necessidades, respeitando as limitações legais e o direito dos vizinhos. Por exemplo, um proprietário pode decidir se um imóvel será utilizado para moradia própria ou para atividade comercial, desde que em conformidade com a legislação de zoneamento urbano.
- Gozo (Jus Fruendi): Este direito permite ao proprietário extrair os frutos e rendimentos do bem. No contexto imobiliário, isso pode significar, por exemplo, alugar o imóvel e receber os rendimentos locatícios.
- Disposição (Jus Disponendi): O direito de dispor da propriedade é a capacidade de transferi-la, seja por venda, doação ou legado, bem como de gravá-la com ônus, como hipotecas ou servidões.
- Reivindicação (Jus Vindicandi): O direito de reivindicar a propriedade é a possibilidade de o proprietário exigir judicialmente a devolução do bem que se encontre injustamente na posse de outrem.
Esses direitos não são absolutos e encontram limites na função social da propriedade, nas normas de direito de vizinhança, nas restrições urbanísticas, entre outros aspectos regulados pelo ordenamento jurídico.
Limitações ao Direito de Propriedade
Apesar de amplo, o direito de propriedade não é ilimitado. A Constituição Federal de 1988 estabelece que a propriedade deve cumprir sua função social (artigo 5º, XXIII). Isso significa que o uso da propriedade não deve ser apenas em benefício do proprietário, mas também considerar o bem-estar da coletividade e o desenvolvimento urbano e rural sustentável.
Outras limitações ao direito de propriedade incluem as restrições administrativas, como o tombamento de bens de interesse histórico e cultural, as servidões administrativas e as limitações ao direito de construir, estabelecidas pelo plano diretor e legislação de uso e ocupação do solo.
Conclusão
O direito de propriedade é um tema central no Direito Imobiliário, sendo fundamental para a compreensão de diversos outros institutos jurídicos relacionados à matéria. O domínio sobre as características e direitos inerentes à propriedade permite ao profissional da área imobiliária atuar com segurança e eficiência, seja na intermediação de negócios, na consultoria jurídica ou na resolução de conflitos. Portanto, aprofundar-se no estudo do direito de propriedade é uma etapa essencial para a excelência na prática do Direito Imobiliário.
