4.11. Direito de Propiedade: Conceito e Características: Direito de Superfície
O direito de propriedade é um dos pilares fundamentais do Direito Civil e, por extensão, do Direito Imobiliário. Trata-se de um direito complexo, que engloba diversas facetas e que é protegido por legislações em diferentes níveis, desde a Constituição Federal até leis infraconstitucionais e normativas específicas. O direito de propriedade confere ao seu titular a possibilidade de usar, gozar, dispor e reaver seu bem do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha.
Conceito de Direito de Propriedade
O direito de propriedade é definido como o poder jurídico que uma pessoa exerce de forma plena e exclusiva sobre um bem, dentro dos limites estabelecidos pela lei. Essa definição abrange tanto bens móveis quanto imóveis e confere ao proprietário a capacidade de usufruir do bem de acordo com seu interesse, dentro do que é permitido legalmente. O direito de propriedade é absoluto, mas não ilimitado, pois deve respeitar a função social da propriedade e as restrições impostas pelo ordenamento jurídico.
Características do Direito de Propriedade
As características do direito de propriedade incluem a exclusividade, que garante ao proprietário a prerrogativa de excluir terceiros do uso e gozo do bem; a perpétuidade, que indica que o direito de propriedade não se extingue pelo não uso; a elasticidade, que permite ao proprietário reivindicar o bem de quem injustamente o detenha; e a abrangência, que confere o controle sobre o bem em todas as suas dimensões.
Direito de Superfície
O direito de superfície é uma figura jurídica que permite a uma pessoa, chamada de superficiário, construir ou plantar em terreno de propriedade de outrem, o superficiante, mediante uma contraprestação ou gratuitamente, por tempo determinado ou indeterminado. Esse direito está previsto no Código Civil Brasileiro, nos artigos 1.369 a 1.377, e representa uma exceção ao princípio da acessão, segundo o qual tudo que se incorpora ao solo se torna propriedade do dono do solo.
No direito de superfície, a propriedade do terreno (solo) e a propriedade da construção ou plantação (superfície) são desmembradas, permitindo que duas pessoas distintas sejam proprietárias de elementos que, tradicionalmente, seriam considerados uma única propriedade. O superficiário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da construção ou plantação, enquanto o superficiante mantém a propriedade do solo.
Características do Direito de Superfície
O direito de superfície possui características específicas que o diferenciam de outros direitos reais sobre coisas alheias, como o usufruto ou a servidão. Entre essas características, destacam-se:
- Temporariedade: O direito de superfície é concedido por um prazo determinado, podendo ser renovado conforme acordado entre as partes.
- Indenização: Ao término do direito de superfície, o superficiário pode ser indenizado pelas benfeitorias realizadas, a menos que haja disposição em contrário no contrato estabelecido.
- Alienabilidade: O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, seja por ato inter vivos ou causa mortis, respeitando-se os termos do contrato.
- Autonomia: O direito de superfície é autônomo em relação ao direito de propriedade do solo, permitindo ao superficiário exercer direitos de proprietário sobre a construção ou plantação.
É importante destacar que o direito de superfície não se confunde com a locação, pois, enquanto na locação há apenas a cessão temporária do uso do bem, no direito de superfície há a criação de um direito real sobre a propriedade.
Conclusão
O direito de propriedade, juntamente com o direito de superfície, compõe uma estrutura complexa e fundamental para a compreensão e aplicação do Direito Imobiliário. Através do estudo desses conceitos e características, profissionais e estudiosos podem melhor compreender a dinâmica das relações jurídicas que envolvem bens imóveis e as diversas possibilidades de negociação e utilização do espaço, sempre em conformidade com a legislação vigente. O domínio desses temas é essencial para aqueles que buscam se especializar na área imobiliária, seja no âmbito da advocacia, da gestão imobiliária ou do mercado de investimentos em imóveis.
