4.10. Direito de Propriedade: Conceito e Características
O direito de propriedade é um dos pilares fundamentais do sistema jurídico e tem uma importância primordial no âmbito do direito imobiliário. Este direito está consagrado em diversas legislações ao redor do mundo e possui características próprias que o definem e distinguem de outros direitos reais.
Conceito de Direito de Propriedade
O direito de propriedade é o poder jurídico que uma pessoa exerce de forma plena e exclusiva sobre um bem, seja ele móvel ou imóvel. Esse poder engloba as faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar o bem, conforme estabelecido no ordenamento jurídico. É um direito absoluto, mas não absoluto em sentido estrito, pois encontra limitações na lei e no interesse social.
De acordo com o Código Civil brasileiro, por exemplo, o proprietário pode usar o bem conforme sua vontade, desde que não infrinja a lei ou o direito de terceiros (art. 1.228). Além disso, pode dele gozar e dispor, e tem o direito de reaver o bem do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha.
Características do Direito de Propriedade
Algumas características são inerentes ao direito de propriedade e permitem a sua identificação e compreensão:
- Exclusividade: O direito de propriedade permite ao proprietário excluir terceiros da fruição e uso do bem, salvo disposições legais em contrário.
- Absolutismo: O direito de propriedade é oponível erga omnes, ou seja, contra todos, e impõe a terceiros o dever de respeito.
- Perpetuidade: O direito de propriedade não se extingue pelo não uso, podendo ser mantido indefinidamente.
- Elasticidade: O direito de propriedade pode ser comprimido por restrições legais ou interesse social, mas tende a retornar à sua plenitude quando cessam tais limitações.
Essas características são essenciais para a compreensão do direito de propriedade e de suas implicações no âmbito do direito imobiliário.
Condomínio e Propriedade em Comum
O condomínio e a propriedade em comum são formas de coexistência de direitos de propriedade sobre o mesmo bem por mais de uma pessoa. Eles apresentam particularidades que os diferenciam e são regulados por legislações específicas.
Condomínio
No condomínio, a propriedade é compartilhada entre duas ou mais pessoas, cada uma possuindo uma fração ideal do bem. No direito imobiliário, o condomínio pode ser edilício (como nos prédios de apartamentos) ou simples (como em terrenos divididos entre coproprietários).
No condomínio edilício, cada condômino é proprietário exclusivo de sua unidade autônoma e coproprietário das partes comuns do edifício. A administração do condomínio é realizada conforme a convenção de condomínio e a legislação pertinente, como a Lei nº 4.591/64 e o Código Civil.
No condomínio simples, os coproprietários possuem direitos iguais sobre o bem, e nenhuma parte específica do imóvel pertence exclusivamente a um deles, salvo disposição contratual em contrário.
Propriedade em Comum
A propriedade em comum, também conhecida como comunhão, ocorre quando a propriedade de um bem pertence a várias pessoas, sem que haja divisão física ou jurídica das partes. Cada comproprietário pode usar a coisa conforme seu destino e na medida das necessidades dos demais consortes, conforme estabelece o Código Civil.
Na propriedade em comum, os comproprietários devem deliberar em conjunto sobre a administração e disposição do bem. A venda ou gravação de direitos sobre a coisa comum exige o consentimento de todos, a menos que haja previsão legal ou contratual que disponha de forma diversa.
Limitações ao Direito de Propriedade
O direito de propriedade não é ilimitado e pode sofrer restrições impostas por lei. Tais limitações visam atender ao bem-estar social, à função social da propriedade e ao respeito aos direitos de terceiros. Entre as limitações, destacam-se:
- Função Social: A propriedade deve atender a sua função social, conforme estabelecido na Constituição Federal. Isso significa que o uso do bem deve, de alguma maneira, contribuir para o bem-estar da sociedade.
- Normas de Vizinhança: São regras que visam a coexistência pacífica entre vizinhos, como limitações ao barulho, à construção e à passagem.
- Desapropriação: É a transferência compulsória da propriedade do particular para o Estado, por necessidade ou utilidade pública ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro.
Compreender o direito de propriedade e suas nuances é fundamental para a atuação eficiente no direito imobiliário. Seja para a gestão de um condomínio, a negociação de uma propriedade em comum ou a defesa de direitos de propriedade, o conhecimento aprofundado das leis e princípios que regem esse direito é essencial para o sucesso na área.
Portanto, ao dominar o direito de propriedade do básico ao avançado, os profissionais e estudantes de direito imobiliário estarão mais preparados para enfrentar os desafios e as oportunidades que esse ramo do direito oferece.
