Cadastro, mídia e apresentação do imóvel captado com padrão profissional

Do caderno de captação ao cadastro “pronto para vender/alugar”

Cadastro profissional é a tradução fiel e comercialmente eficiente do que foi coletado na captação. Ele precisa ser: completo (sem lacunas), objetivo (sem exageros), padronizado (para facilitar revisão e publicação) e atualizável (para reduzir retrabalho). Um bom cadastro diminui perguntas repetidas, evita visitas improdutivas e aumenta a taxa de conversão porque entrega clareza ao interessado e segurança ao proprietário.

O que compõe um cadastro completo

• Identificação: tipo (apto/casa/sala/terreno), finalidade (venda/locação), status (disponível/reservado), código interno.
• Localização: bairro/região, pontos de referência (sem expor dados sensíveis), andar/face/posição quando aplicável.
• Metragens: área privativa/útil, área total, terreno (frente/fundos/laterais), vagas (quantidade e tipo).
• Ambientes: dormitórios (suítes), banheiros, salas, cozinha, área de serviço, varanda, depósito, escritório etc.
• Condomínio/edifício: portaria, elevador, lazer, idade aproximada, regras relevantes (pets, mudanças, uso de áreas comuns).
• Condições comerciais: preço, forma de pagamento/aceitação, taxas, garantias (locação), prazos e disponibilidade.
• Restrições e regras: o que pode/não pode (ex.: não aceita pet, não aceita estudante, sem vaga para carro grande), sempre com linguagem neutra e clara.
• Diferenciais: 5 a 8 itens realmente verificáveis (sol da manhã, ventilação cruzada, reforma recente, marcenaria, vista, silêncio, proximidade de serviços).
• Mídia: fotos, vídeo, planta (quando houver), tour 360 (quando aplicável), ordem e padrão.
• Observações internas: informações úteis para atendimento (ex.: “visitas somente após 18h”, “chaves com porteiro”), sem publicar dados pessoais.

Estrutura padrão: título, descrição, diferenciais e condições

1) Título (curto, informativo e sem “gritos”)

O título deve permitir que a pessoa entenda o essencial em 1 linha: tipo + metragem + quartos + bairro + principal diferencial. Evite caixa alta, excesso de adjetivos e informações que não sejam relevantes.

Modelo: {Tipo} {m²} | {quartos} (suítes) | {bairro} | {diferencial principal}

Exemplos:

• Apartamento 72 m² | 2 quartos (1 suíte) | Bairro X | Varanda e 1 vaga
• Casa 180 m² | 3 quartos | Bairro Y | Quintal amplo e churrasqueira

2) Descrição objetiva (em blocos, sem “texto novela”)

Uma descrição profissional responde, na ordem: o que é, como é por dentro, o que o prédio/condomínio oferece, onde está, condições e regras. Use frases curtas e dados verificáveis.

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Template prático (copiar e preencher):

Imóvel: {tipo} com {m²} em {bairro}. {posição/andar/face se relevante}. {nº quartos}, {nº suítes}, {nº banheiros}, {vagas}. Planta bem distribuída com {destaque 1} e {destaque 2}. Acabamentos: {piso}, {marcenaria}, {ar-condicionado/infra}, {aquecimento} (quando houver). Condomínio: {portaria}, {lazer}, {elevadores}, {itens}. Localização: próximo a {ponto 1} e {ponto 2}. Condições: {venda/locação}, {valor}, {taxas}, {regras}, {disponibilidade}.

Exemplo preenchido (locação):

Apartamento com 72 m² no Bairro X, andar alto e sol da manhã. São 2 quartos (1 suíte), 2 banheiros e 1 vaga coberta. Planta bem distribuída com varanda integrada e cozinha com boa ventilação. Acabamentos: piso vinílico na área social, armários planejados na cozinha e quartos, infraestrutura para ar-condicionado na sala. Condomínio com portaria 24h, elevador e salão de festas. Próximo a mercado e estação. Locação: R$ 3.200/mês + condomínio e IPTU. Regras: não aceita pet. Disponível a partir de 10/03.

3) Diferenciais (lista curta e “comprovável”)

Use bullets para facilitar leitura. Diferenciais devem ser específicos. Evite “imperdível”, “lindo”, “oportunidade”.

• Sol da manhã e boa ventilação
• Varanda com fechamento em vidro
• Reforma hidráulica e elétrica (ano)
• Vaga coberta e livre
• Vista aberta (sem prédio em frente)
• Marcenaria planejada na cozinha

4) Regras, taxas e condições (sem ambiguidades)

Grande parte do retrabalho vem de cadastro incompleto em condições comerciais. Padronize um bloco fixo com campos obrigatórios.

Passo a passo: transformar a captação em cadastro publicável

Passo 1 — Organize as informações em um “formulário-mestre”

Crie um padrão único (mesma ordem de campos sempre). Isso reduz esquecimento e facilita revisão. Campos recomendados como obrigatórios:

• Tipo/finalidade
• Endereço aproximado (sem número) + bairro
• Metragens e ambientes
• Vagas
• Condomínio (itens e valor)
• IPTU e outras taxas
• Preço e condições
• Regras (pets, mobília, prazos)
• Disponibilidade
• 3 diferenciais principais
• Checklist de mídia (fotos/vídeo/planta)

Passo 2 — Valide números e termos “sensíveis” antes de publicar

Antes de escrever o anúncio, confirme com o proprietário (por mensagem ou ligação) os itens que mais geram conflito:

• Valor final e se há margem de negociação (e quanto)
• Condomínio e IPTU (mensal/anual)
• O que fica no imóvel (móveis, eletros, luminárias)
• Regras de pet e visitas
• Data real de desocupação/entrega

Mini-roteiro de validação (texto curto):

Para eu publicar com precisão e evitar retrabalho: confirme por favor (1) valor: R$ __; (2) condomínio: R$ __ (inclui __?); (3) IPTU: R$ __ (mensal/anual); (4) fica no imóvel: __; (5) regras: pet (sim/não) e visitas (dias/horários). Está correto?

Passo 3 — Escreva título e descrição com o padrão do capítulo

Escreva primeiro o título (1 linha). Depois a descrição em 4 blocos: imóvel, acabamentos/estado, condomínio, localização e condições. Se faltar dado, marque como “a confirmar” internamente e não publique até validar.

Passo 4 — Monte o pacote de mídia (fotos, vídeo e extras)

Defina uma pasta padrão por imóvel: CODIGO_IMOVEL / fotos / video / planta / docs. Nomeie fotos em sequência para manter ordem de publicação: 01_fachada, 02_hall, 03_sala_1… Isso economiza tempo e evita publicação fora de ordem.

Passo 5 — Revisão final com checklist de qualidade

Antes de divulgar, faça uma revisão em duas camadas: (1) conferência de dados; (2) conferência de clareza e mídia. Use checklist fixo (ver seção “Padrão de qualidade e revisão”).

Guia realista de fotografia: padrão, ângulos, iluminação e sequência

Princípios de qualidade (o que torna a foto “profissional”)

• Luz: priorize luz natural; acenda luzes internas para equilibrar sombras.
• Estabilidade: mãos firmes ou tripé; evite fotos tremidas.
• Linhas retas: mantenha paredes e portas alinhadas; evite inclinar a câmera.
• Fidelidade: não use filtros pesados; não “estique” ambientes com lente extrema.
• Organização: ambiente limpo e com o mínimo de itens pessoais.

Preparação do ambiente (5–10 minutos que mudam o resultado)

• Abra cortinas e janelas; ligue luzes principais.
• Retire lixo, panos, vassouras, baldes, roupas no varal.
• Feche tampa do vaso; alinhe toalhas e tapetes.
• Organize bancada da cozinha (deixe o mínimo).
• Guarde fotos pessoais e itens muito identificáveis (privacidade).

Ângulos recomendados (por ambiente)

• Sala: fotografe de 2 cantos opostos para mostrar profundidade; inclua acesso à varanda se houver.
• Cozinha: um ângulo mostrando bancada e outro mostrando armários/área de circulação; evite enquadrar bagunça na pia.
• Quartos: um canto mostrando cama e circulação; outro mostrando armários/janela.
• Banheiros: foto frontal do box e outra da bancada/espelho; evite reflexos com você aparecendo.
• Varanda: mostre a área útil e a vista (sem estourar a luz).
• Área de serviço: enquadre tanque, espaço para máquina e ventilação.
• Fachada/entrada: quando aplicável, uma foto externa discreta e uma do hall/porta.

Sequência ideal de fotos (ordem que “vende” melhor)

1. Melhor foto do ambiente principal (sala/varanda)
2. Outra da sala (ângulo complementar)
3. Varanda/vista (se for diferencial)
4. Cozinha
5. Área de serviço
6. Suíte/quarto principal
7. Demais quartos
8. Banheiros
9. Áreas comuns (se agregarem valor: piscina, academia, salão)
10. Garagem/vaga (se for diferencial: vaga livre, coberta)
11. Fachada/hall (se ajudar na percepção do condomínio)

O que evitar (erros que derrubam conversão)

• Fotos verticais misturadas sem padrão (prefira horizontal para anúncios).
• Contra-luz forte (janela “estourada” e interior escuro).
• Excesso de grande angular que distorce paredes.
• Espelhos com reflexo do fotógrafo.
• Ambiente com pessoas, documentos, fotos de família, placas com nomes.
• Fotos repetidas do mesmo ângulo.

Guia realista de vídeo: roteiro curto, estabilidade e ritmo

Objetivo do vídeo

O vídeo deve reduzir incerteza: mostrar circulação, proporção e conexão entre ambientes. Ele não substitui fotos; complementa.

Configuração e captação (simples e eficiente)

• Grave em horizontal.
• Movimentos lentos; evite “girar” rápido.
• Comece no ambiente mais forte (sala/varanda).
• Narre apenas o essencial ou grave sem áudio e adicione texto na descrição do anúncio (sem exageros).

Roteiro de gravação (passo a passo)

1. Entrada/hall (2–3 segundos)
2. Sala (pan lento) e acesso à varanda
3. Varanda e vista (exponha a vista sem estourar a luz)
4. Cozinha e circulação
5. Área de serviço
6. Corredor/área íntima
7. Quarto principal/suíte
8. Demais quartos
9. Banheiros (rápido e objetivo)
10. Se fizer sentido: 1–2 tomadas de áreas comuns

O que evitar no vídeo

• Vídeo longo demais (sem necessidade). Prefira objetivo e fluido.
• Zoom digital e tremedeira.
• Mostrar itens pessoais e documentos.
• Promessas (“melhor do bairro”) e comparações com outros imóveis.

Planta, tour 360 e materiais extras (quando aplicável)

Quando vale a pena incluir planta

• Imóveis com planta “diferente” (recortes, corredores, integração).
• Imóveis maiores, onde a circulação não fica clara em fotos.
• Casas com área externa e anexos.

Boas práticas: se não houver planta oficial, use um croqui simples e fiel (medidas aproximadas claramente sinalizadas como aproximadas). Nunca invente metragem.

Quando vale a pena tour 360

• Imóveis de ticket mais alto ou com alta concorrência.
• Unidades decoradas/vazias onde o 360 ajuda a “entender” o espaço.
• Quando há muitos interessados e você quer filtrar visitas presenciais.

Cuidados: o 360 expõe tudo; faça preparação do ambiente com ainda mais rigor e proteja privacidade (retire fotos e documentos).

Padrão de qualidade e revisão: como reduzir retrabalho e aumentar conversão

Checklist de qualidade do cadastro (antes de publicar)

• Dados críticos conferidos: preço, condomínio, IPTU, taxas extras, disponibilidade.
• Metragens coerentes: privativa/total/terreno sem contradição.
• Ambientes batem com mídia: se diz “2 banheiros”, há foto/menção coerente.
• Regras claras: pet, mobília, garantias (locação), visitas.
• Sem dados sensíveis: número do imóvel, nome do proprietário, documentos, placas com identificação.
• Texto objetivo: sem superlativos, sem promessas, sem informações vagas (“perto de tudo”).
• Ortografia e padronização: m², R$, abreviações consistentes.

Checklist de qualidade da mídia

• Fotos nítidas, horizontais e com boa luz.
• Sequência lógica (sala → cozinha → quartos → banheiros).
• Sem repetição e sem tremido.
• Sem pessoas e sem itens pessoais expostos.
• Vídeo curto, estável, mostrando circulação.

Padrões mínimos recomendados (para equipe ou operação solo)

Alinhamento com o proprietário: divulgação, expectativas e atualização de informações

Defina o “acordo de divulgação” (o que será exposto e o que não será)

Para evitar conflitos, alinhe previamente:

• Privacidade: não divulgar número do imóvel, nome do proprietário, fotos pessoais, documentos.
• Visitas: dias/horários, antecedência, quem acompanha, regras do condomínio.
• O que fica: itens inclusos e itens que serão retirados antes da entrega.
• Atualizações: como e quando o proprietário deve avisar mudanças (preço, disponibilidade, regras).

Como alinhar expectativa sobre mídia (sem prometer o impossível)

Explique que a mídia deve ser fiel para evitar frustração em visitas. Combine:

• Se o imóvel será fotografado com móveis ou vazio.
• Se é possível “preparar” o imóvel (organização básica) antes das fotos.
• Se haverá necessidade de nova sessão de fotos após melhorias (pintura, limpeza, troca de luminárias).

Mensagem modelo (alinhamento de padrão):

Para atrair interessados qualificados, vou publicar com fotos e descrição fiéis ao estado atual. Antes das fotos, ajuda muito deixar sala/cozinha organizadas e itens pessoais guardados. Assim evitamos visitas improdutivas e retrabalho. Se houver qualquer mudança (valor, regras, disponibilidade), me avise no mesmo dia para eu atualizar o anúncio.

Rotina de atualização (para manter o cadastro “vivo”)

• Revisão periódica: confirme a cada X dias se preço, taxas e disponibilidade seguem iguais.
• Registro de mudanças: mantenha um campo “última atualização” e “o que mudou”.
• Gatilhos de atualização imediata: alteração de preço, início/fim de obras no prédio, mudança de regras (pet/mobília), desocupação antecipada/adiada.

Como evitar desalinhamento de expectativa com interessados

O cadastro deve antecipar dúvidas comuns. Inclua sempre que relevante:

• Incidência de sol (manhã/tarde) e ventilação (se observável).
• Barulho (se há avenida, escola, obra próxima) com linguagem neutra.
• Condições de vaga (presa/livre, tamanho aproximado).
• Estado do imóvel (reformado, original, pintura recente) sem exageros.