Los Fondos Inmobiliarios, también conocidos como FII, son una forma de inversión en bienes raíces, pero que se diferencia de la inversión directa en propiedades. Los FII son fondos de inversión que adquieren bienes inmuebles con el fin de alquilarlos o arrendarlos y los ingresos de estas operaciones se transfieren a los inversores. Se negocian en bolsas de valores, al igual que las acciones.
Los FII son una forma de democratizar la inversión en bienes raíces, ya que permiten que cualquiera pueda invertir en este mercado con poco dinero. Los fondos inmobiliarios se dividen en cuotas, que son pequeñas fracciones de la propiedad total del fondo. De esta forma, al comprar una acción de un FII, el inversor se convierte en propietario de una pequeña parte de todas las propiedades que posee el fondo.
Las FII tienen varias ventajas sobre la inversión directa en bienes raíces. En primer lugar, son más asequibles, ya que es posible comprar acciones de un fondo inmobiliario con menos de R$ 100. Además, están más diversificados, ya que una sola FII puede poseer decenas o incluso cientos de propiedades, lo que reduce el riesgo de inversión. Por último, los FII son más líquidos, ya que sus acciones se negocian en una bolsa de valores y pueden comprarse o venderse en cualquier momento durante el horario de negociación de la bolsa.
Por otro lado, las FII también tienen riesgos. El principal es el riesgo de desocupación, que es la posibilidad de que las propiedades del fondo queden desocupadas y no generen ingresos. Además, existe el riesgo de devaluación de la propiedad, que puede ocurrir por diversas razones, como el deterioro de la propiedad, cambios en el mercado inmobiliario o incluso crisis económicas.
Además de los FII, otro mercado que ha ganado protagonismo es el mercado de derivados. Los derivados son instrumentos financieros cuyo valor deriva de otro activo, llamado activo subyacente. El activo subyacente puede ser una acción, una moneda, una tasa de interés, un índice, entre otros.
Los derivados se utilizan principalmente con fines de cobertura (protección), especulación o arbitraje. En la cobertura, los derivados se utilizan para proteger una inversión contra cambios en el precio del activo subyacente. En la especulación, los derivados se utilizan para intentar sacar provecho de los cambios en el precio del activo subyacente. En el arbitraje, los derivados se utilizan para intentar sacar provecho de las diferencias de precios del mismo activo en diferentes mercados.
Los principales tipos de derivados son futuros, opciones, swaps y forwards. Los contratos de futuros son acuerdos para comprar o vender un activo subyacente en una fecha futura a un precio predeterminado. Las opciones otorgan al tenedor el derecho, pero no la obligación, de comprar o vender un activo subyacente a un precio predeterminado en una fecha futura. Los swaps son acuerdos para intercambiar flujos de efectivo u otros valores económicos. Los forwards son similares a los futuros, pero son acuerdos privados entre las partes y no se negocian en una bolsa.
Los derivados son instrumentos financieros complejos y de alto riesgo, y su uso inadecuado puede provocar grandes pérdidas financieras. Por lo tanto, es importante que los inversores comprendan bien estos instrumentos antes de comenzar a operar con ellos.
En resumen, tanto los FII como los derivados son formas de inversión que pueden generar buenos rendimientos, pero que también conllevan riesgos. Por lo tanto, es fundamental que los inversores estudien y comprendan bien estos mercados antes de empezar a invertir en ellos.
