15. Instrumentos de Regularização Fundiária
A regularização fundiária é um processo fundamental para a garantia do direito social à moradia, estabelecendo a legalidade de posse e propriedade de terras ocupadas, especialmente em áreas urbanas. Este processo não somente legitima a ocupação de territórios por comunidades e indivíduos, mas também promove a urbanização e o acesso a serviços públicos essenciais. Neste capítulo, vamos explorar os principais instrumentos de regularização fundiária, abrangendo desde o contexto legal até as práticas administrativas e judiciais aplicáveis.
Contexto Legal da Regularização Fundiária
Antes de adentrarmos nos instrumentos específicos, é importante entender o arcabouço legal que embasa a regularização fundiária no Brasil. A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 182, estabelece a política urbana, a qual deve ser executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, para ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. A Lei nº 13.465, de 2017, conhecida como Lei de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), é a normativa mais recente que dispõe sobre os procedimentos de regularização de núcleos urbanos informais.
Instrumentos Administrativos
No âmbito administrativo, a regularização fundiária pode ser efetuada por meio de diversos instrumentos, incluindo:
- Reurb-S e Reurb-E: A Reurb-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social) é destinada a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, enquanto a Reurb-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico) se aplica a áreas ocupadas por população não caracterizada como de baixa renda. Ambas visam à titulação dos ocupantes e à melhoria das condições urbanísticas e ambientais.
- Termo de Ajustamento de Conduta (TAC): É um acordo firmado entre o Ministério Público e os interessados, com o objetivo de ajustar a conduta à legislação vigente, evitando a necessidade de uma ação judicial. No contexto da regularização fundiária, pode ser utilizado para estabelecer compromissos para a regularização de áreas.
- Concessão de Direito Real de Uso (CDRU): Consiste na autorização concedida pelo Poder Público para que um indivíduo ou entidade utilize um bem público de forma gratuita ou onerosa, com prazo determinado ou indeterminado.
- Concessão de Uso Especial para fins de Moradia (CUEM): É um direito real concedido pelo Estado para que os ocupantes de áreas públicas urbanas utilizem o espaço para moradia por tempo indeterminado, desde que não possuam outro imóvel.
Instrumentos Jurídicos
Já no aspecto jurídico, a regularização pode ser efetivada por meio de:
- Usucapião: É um modo de aquisição da propriedade pelo uso prolongado do imóvel. Existem diferentes modalidades de usucapião, como urbana, rural, especial urbana, coletiva, entre outras, cada uma com seus requisitos específicos.
- Ação de Regularização Fundiária: É o processo judicial pelo qual se busca a regularização de uma área ou núcleo urbano informal. Nessa ação, são definidos os limites do terreno, a identificação dos ocupantes e a titulação adequada.
- Legitimação Fundiária: É um procedimento que confere título de propriedade ou de posse aos ocupantes de núcleos urbanos informais, com base em critérios estabelecidos pela legislação pertinente.
Instrumentos Urbanísticos
Os instrumentos urbanísticos são medidas que visam a ordenação do espaço urbano e podem ser aplicados na regularização fundiária, como:
- Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS): São áreas destinadas à moradia de população de baixa renda, onde são aplicadas normas urbanísticas e construtivas específicas, visando à inclusão social e à promoção de habitação de interesse social.
- Operações Urbanas Consorciadas: São intervenções urbanas realizadas em parceria entre o Poder Público e o setor privado, que podem incluir medidas de regularização fundiária como parte de um projeto mais amplo de desenvolvimento urbano.
Considerações Finais
A regularização fundiária é um processo complexo que requer uma abordagem multidisciplinar e a participação de diversos atores, incluindo o poder público, a comunidade e os profissionais do direito. Os instrumentos de regularização fundiária são ferramentas essenciais para promover a integração social e urbana, garantindo o direito à moradia e a segurança jurídica da posse e propriedade de terras urbanas. Ao dominar esses instrumentos, profissionais do direito imobiliário podem desempenhar um papel crucial na transformação de realidades sociais e na promoção de cidades mais justas e sustentáveis.
É importante ressaltar que a regularização fundiária não é apenas um processo técnico, mas também um ato de justiça social, que deve ser conduzido com sensibilidade às necessidades e aos direitos das comunidades envolvidas. A atuação consciente e ética dos profissionais do direito imobiliário é, portanto, de suma importância para o sucesso e a legitimidade de qualquer iniciativa de regularização fundiária.
Em resumo, os instrumentos de regularização fundiária são vitais para o desenvolvimento urbano e social, e o conhecimento aprofundado sobre eles é indispensável para qualquer profissional que deseje se especializar em direito imobiliário e contribuir para a construção de cidades mais inclusivas e ordenadas.
