Les Fonds immobiliers, également appelés FII, sont une forme d'investissement immobilier, mais qui diffère de l'investissement direct dans l'immobilier. Les FII sont des fonds d'investissement qui acquièrent des biens immobiliers à des fins de location ou de crédit-bail, et les revenus de ces opérations sont répercutés sur les investisseurs. Ils sont négociés en bourse, tout comme les actions.
Les FII sont un moyen de démocratiser l'investissement immobilier, car ils permettent à quiconque d'investir sur ce marché avec peu d'argent. Les fonds immobiliers sont divisés en quotas, qui représentent de petites fractions du total des biens détenus par le fonds. De cette manière, en achetant une part d'un FII, l'investisseur devient propriétaire d'une petite partie de toutes les propriétés que possède le fonds.
Les FII présentent plusieurs avantages par rapport à l'investissement direct dans l'immobilier. Premièrement, ils sont plus abordables, car il est possible d’acheter des actions d’un fonds immobilier avec moins de 100 R$. De plus, ils sont plus diversifiés, puisqu’un seul FII peut posséder des dizaines, voire des centaines de propriétés, ce qui réduit le risque d’investissement. Enfin, les FII sont plus liquides, car leurs actions sont négociées en bourse et peuvent être achetées ou vendues à tout moment pendant les heures de négociation de la bourse.
D’un autre côté, les FII comportent également des risques. Le principal est le risque d'inoccupation, c'est-à-dire la possibilité que les immeubles du fonds deviennent inoccupés et ne génèrent pas de revenus. À cela s'ajoute le risque de dévaluation des biens immobiliers, qui peut survenir pour diverses raisons, telles que la détérioration des biens immobiliers, les changements sur le marché immobilier ou même les crises économiques.
Outre les FII, un autre marché qui a gagné en importance est celui des produits dérivés. Les dérivés sont des instruments financiers dont la valeur dérive d'un autre actif, appelé actif sous-jacent. L'actif sous-jacent peut être une action, une devise, un taux d'intérêt, un indice, entre autres.
Les produits dérivés sont principalement utilisés à des fins de couverture (protection), de spéculation ou d'arbitrage. En couverture, les dérivés sont utilisés pour protéger un investissement contre les variations du prix de l'actif sous-jacent. En spéculation, les produits dérivés sont utilisés pour tenter de profiter des variations du prix de l’actif sous-jacent. En arbitrage, les produits dérivés sont utilisés pour tenter de profiter des différences de prix du même actif sur différents marchés.
Les principaux types de produits dérivés sont les contrats à terme, les options, les swaps et les contrats à terme. Les contrats à terme sont des accords visant à acheter ou à vendre un actif sous-jacent à une date future à un prix prédéterminé. Les options donnent au détenteur le droit, mais non l'obligation, d'acheter ou de vendre un actif sous-jacent à un prix prédéterminé à une date ultérieure. Les swaps sont des accords visant à échanger des flux de trésorerie ou d'autres valeurs économiques. Les forwards sont similaires aux futures, mais il s'agit d'accords privés entre les parties et ne sont pas négociés en bourse.
Les produits dérivés sont des instruments financiers complexes et à haut risque, et leur utilisation inappropriée peut entraîner d'importantes pertes financières. Par conséquent, il est important que les investisseurs aient une bonne compréhension de ces instruments avant de commencer à négocier avec eux.
En résumé, les FII et les produits dérivés sont des formes d'investissement qui peuvent apporter de bons rendements, mais qui comportent également des risques. Il est donc essentiel que les investisseurs étudient et comprennent bien ces marchés avant de commencer à y investir.
