Los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) son una forma de inversión que se ha vuelto cada vez más popular entre los inversores brasileños. Son una alternativa para quienes quieren invertir en bienes raíces sin tener que comprar una propiedad física. Pero, como cualquier otro tipo de inversión, es importante comprender los aspectos legales de los fondos inmobiliarios antes de invertir.
Las FII se rigen por la Instrucción CVM 472, de 31 de octubre de 2008, que establece las reglas y condiciones para la operación y administración de las FII. Esta instrucción es una actualización de la Instrucción CVM 205, del 14 de enero de 1994, que creó las FII en Brasil.
Según la Instrucción 472 de la CVM, los FII se constituyen en forma de condominio cerrado, es decir, no se permite el rescate de acciones. La única forma de salir de la inversión es vender las acciones en la bolsa de valores. Además, los FII deben ser administrados por instituciones financieras autorizadas por la CVM.
Los recursos de las FII deben invertirse en proyectos inmobiliarios, que pueden ser propiedades listas para usar (como edificios de oficinas, centros comerciales y naves logísticas), propiedades en construcción, terrenos para la construcción de propiedades o incluso acciones de otras FII. . Los ingresos de los FII provienen principalmente del alquiler de propiedades, pero también pueden provenir de la venta de propiedades o de la revalorización de acciones.
Las FII están obligadas a distribuir al menos el 95% de las ganancias obtenidas, calculadas según el método de caja, a los accionistas, hasta el décimo día hábil del mes siguiente a la recepción de los fondos. Esta distribución está exenta del Impuesto sobre la Renta para personas físicas, siempre que la FII tenga al menos 50 accionistas y que el accionista beneficiario de la exención no posea el 10% o más de las acciones de la FII.
Otro aspecto legal importante de las FII es la divulgación obligatoria de información. Las FII deben preparar y publicar informes de gestión mensuales, informes trimestrales, estados financieros semestrales y anuales, y celebrar asambleas generales anuales para rendir cuentas a los accionistas. Además, cualquier hecho material que pueda afectar a los accionistas deberá ser divulgado de forma inmediata.
La inversión en FII también está sujeta al pago de comisiones, como la comisión de gestión, que remunera al administrador de la FII, y la comisión de rendimiento, que se cobra cuando el rendimiento de la FII supera un punto de referencia predeterminado. Estos honorarios deben explicarse en el reglamento de la FII e informarse a los accionistas.
Finalmente, vale la pena recordar que, como cualquier inversión, las FII presentan riesgos. El principal riesgo es el riesgo de mercado, es decir, el riesgo de devaluación de las acciones o de caída de los rendimientos inmobiliarios. Otros riesgos incluyen el riesgo de liquidez, que es el riesgo de no poder vender las acciones cuando se desea, y el riesgo de crédito, que es el riesgo de incumplimiento por parte de los inquilinos de la propiedad.
Por lo tanto, antes de invertir en FII, es importante leer la normativa de los FII, comprender las características de la inversión, evaluar los riesgos involucrados y, si es necesario, buscar orientación de un profesional de inversiones.
